Le démembrement immobilier est un système patrimonial permettant de partager un bien immobilier avant de le transmettre. Il s’agit de diviser la pleine propriété d’un bien donné en nue-propriété et usufruit. Dans la majorité des cas, ce mécanisme intervient en famille dans le cadre d’une donation ou encore d’une succession. Plus d’informations sur le démembrement immobilier !
Le principe du démembrement immobilier
Le droit de propriété constitue un droit réel conférant à celui qui détient un bien toutes les prérogatives qu’il peut avoir sur celui-ci. Ce sont donc l’usus, le fructus et l’abusus. L’usus désigne le droit de détenir et d’utiliser le bien. Le fructus c’est le droit d’en percevoir des fruits. Pour ce qui est de l’abusus, c’est le droit de disposer (donner, vendre, modifier ou encore détruire) le bien. Le droit de propriété peut être divisé en deux droits réels : usufruit et nue-propriété. C’est ce qu’on appelle le démembrement immobilier. Ainsi, l’usufruitier détient l’usus et le fructus, tandis que le nu-propriétaire sera titulaire de l’abusus. Cela signifie que le premier a le droit d’utiliser et de jouir du bien. Il peut alors, soit l’habiter, soit le mettre en location pour percevoir des loyers. Le second détient le droit de disposer du bien tout en veillant au respect des droits de l’usufruitier.
Les règles du démembrement immobilier
Les deux droits démembrés deviennent indépendants l’un de l’autre. Cependant, ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier n’est autorisé à procéder seul à la vente du bien en question. L’accord des deux parties est obligatoire lorsqu’il s’agit de céder la pleine propriété du bien. De plus, quelques modalités et règles formalisées par un acte doivent être respectées. L’usufruitier et le nu-propriétaire ont d’abord une obligation commune. En effet, pendant les assemblés généraux de copropriété, ceux-ci se doivent d’être représentés par un mandataire commun. S’il n’y a pas d’accord entre les deux parties, le président du tribunal de grande instance peut désigner ce mandataire sur la requête du nu-propriétaire, de l’usufruit ou encore du syndic. Outre cette obligation commune, les deux parties ont aussi chacune des responsabilités à respecter.
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Usufruitier
Les principales obligations de celui qui est titulaire de l’usufruit sont les suivantes :
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- Entretenir et conserver le bien démembré en bon état. Ainsi, il peut être amené à effectuer quelques travaux mineurs d’entretien.
- Se charger du paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Également, si le bien est situé au sein d’un immeuble, il est de son devoir de payer les charges liées à la copropriété.
- L’usufruitier n’a pas le droit de demander des indemnités s’il a amélioré le bien au cours de la période d’exploitation.
- Pour la signature d’un bail commercial, il lui est obligatoire de demander l’accord du nu-propriétaire.
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Nu-propriétaire
Il est du devoir du nu-propriétaire de prendre en charge les travaux importants concernant généralement les gros œuvres. Il s’agit, entre autres, des gros murs, du rétablissement des poutres, de la clôture, des voûtes, des couvertures entières, des murs de soutènement ou encore des digues. Toutefois, si ces travaux dérivent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier, il peut être exempté. Dans tous les cas, il faut souligner que la répartition des charges est modifiable selon les volontés des deux parties.